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用手机赚钱日入50穷人赚钱门路魔兽世界赚钱:盛松成:不将房地产作为刺激手段,不应与政策继续收紧划等号

新华社经纬客户11月18日电:“盛松城:不把房地产作为刺激手段不应该等同于继续收紧政策。”

作者盛松成(上海市人民政府参事,中欧陆家嘴(600663,古坝)国际金融研究所执行副总裁)

宋宏伟和王恒(同策房地产咨询有限公司研究员)

2019年11月16日,中国人民银行发布了2019年第三季度货币政策执行情况报告,其中提到“按照“以城为本”的基本原则,应实施房地产的长期管理机制,不应将房地产作为经济的短期刺激手段。不作为作为刺激措施不应等同于继续收紧政策。目前,房地产业仍然在中国经济中发挥着重要作用。在房地产拐点逐渐到来的背景下,房地产监管不应进一步大幅收紧。更合适的做法是将总体监管稳定在当前水平。

为了稳定房地产业的发展,进而稳定中国的整体经济发展,我们需要采取有效措施,以“稳定地价、房价和预期”为目标,促进房地产市场的健康发展,通过供需结合,支持房地产业合理的融资需求,调整土地供应结构,网上兼职赚钱,增加住房供应,挂机网赚, 加强对房价预期的管理,继续建立和完善长期市场机制,最终实现房地产稳定发展的目标。

1。目前,房地产业仍在[经济中发挥着重要作用/s2/]

(1)房地产对[经济的贡献/s2/]

在用市场租金法重新评估中国房地产业的增加值后,2018年房地产业对经济增长的贡献达到12.73%,仍然是经济平稳运行的一块“压石”。即使经历过房地产泡沫破灭的日本和经历过次贷危机的美国,房地产对其经济的贡献率仍然相对较高,两者基本稳定在12-13%左右。目前,中国房地产业对经济的贡献与两者基本相同,但从经济发展阶段来看,中国目前正处于快速城市化和快速工业化的过程中,房地产市场的需求仍处于增长阶段,高于美国、日本等发达国家。

(2)房地产对投资的贡献

自1998年中国“房改”以来,房地产投资在固定资产投资中的比重一直保持在20%左右,今年1月至10月,房地产投资在固定资产投资中的比重达到21.45%。房地产投资对固定资产投资的贡献率相对较高。房地产投资占国内生产总值的14.05%,在过去三年中达到了相对较高的水平。伯恩斯·格雷布勒(Burns&Grebler)在他的著作《国房》中提出了住宅投资的“倒U”曲线假说,即住宅投资与国内生产总值的比率先上升后下降。2018年,中国的城市化率仅为59.58%,这表明从长远来看(在城市化基本完成之前),房地产投资仍将发挥更重要的作用。

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资料来源:风同策研究所编制

二。房地产行业在未来仍有一定的需求空间

从长远来看,中国的住房需求主要包括新增城市人口的住房需求和城市化进程中现有城市住房的折旧和拆迁需求。

根据国务院发布的《国家人口发展规划(2016-2030)》,到2030年,中国城镇化率预计将达到70%,未来12年,中国城市人口将增加2.15亿。根据目前城镇居民人均住房建筑面积39平方米(根据国家统计局2018年数据),未来新增城镇人口住房需求为83.85亿平方米。未来12年,城市房屋折旧和拆迁规模将达到55.58亿平方米。未来12年,城市住宅总需求量将达到139.43亿平方米(按30年折旧计算为213.54亿平方米)。

与此同时,中国的家庭结构也在发生变化。

根据2030年中国城镇化率75%的预期目标,新增城市人口2.15亿。根据目前2.99户的平均水平,新增家庭数量为7 191万。如果平均家庭数为2.77户,新家庭数将为7,762万户。家庭结构的变化将导致城市家庭增加571万个。考虑到目前家庭数量的变化,目前城市人口为8.31亿,根据平均家庭规模2.99,家庭数量可计算为2.7793亿。当平均家庭数下降到2.77户时,家庭数变成了3万户,增加了2207万户。总之,在家做什么赚钱,家庭结构的变化将导致增加2778万个家庭。根据每户100平方米的计算,住房需求将增加27.78亿平方米。这意味着,从2019年到2030年,中国仍需要增加13.93亿平方米的住房(如果按30年计算折旧,则为20.11亿平方米),而2010年到2015年和2016年到2018年,中国新住房的年营业额分别为10.15亿平方米和14.34亿平方米。如果把住房改善的需求考虑在内,中国未来对新房建设的需求将会更大。在住房需求没有明显下降的情况下抑制供应将导致未来供需失衡,最终推高房价。

除住宅投资需求外,中国还有大量其他房地产开发投资需求。中国人口的持续城市化将不可避免地导致城市商业需求的增加。与此同时,居民生活水平提高带动的消费升级也会产生大量的商业需求,这只能通过持续投资商业房地产开发来满足。然而,随着老龄化的进一步发展和居民消费的升级,以养老地产和旅游地产为代表的工业地产也需要大量的资本投资。

3。当心影响房价稳定的条件的形成

(1)目前,房地产产业链正在形成一个“转折点”,

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目前,房地产行业的整个产业链都处于不断下降的趋势。房地产融资增速从今年4月的8.9%下降到10月的7.0%,资金紧张将直接影响房地产开发企业的征地和新建。1-10月征地面积同比下降16.3%,连续8个月负增长。同时,新屋建设的增长率也从4月份的13.1%下降到10。10月份为%。购买土地和新建筑的下降将进一步影响商品房的销售和房屋的竣工(房地产市场的供应)。1月至10月,商品房总销售面积和竣工面积分别比去年同期增长0.1%和-5.5%。后者连续8个月出现负增长(见表2)。

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资料来源:风同策研究所编制

如果说房地产行业某个指标的下降可以理解为行业的调整,而产业链中的所有环节都在继续下降,在一定程度上,可以认为行业的“转折点”已经开始出现。一旦确立了行业范围的下降趋势,它将对市场的稳定性产生负面影响。

(2)住房企业的集中度进一步提高,有必要防止产业中形成“寡头政治”,

近年来,什么工作赚钱多,随着房地产市场监管的加强,房地产开发企业的产业集中度不断提高。2018年,十大住宅企业市场集中度达到26.89%,比2014年增长9.97个百分点。TOP10-20、TOP30-50和TOP50-100的浓度都显著增加。TOP100的市场集中度在2017年超过50%,2018年达到66.73%。房地产开发企业的龙头效应越来越明显。

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资料来源:风同策研究所编制

市场集中度的提高意味着中小房地产企业关闭或退出市场。近年来,房地产行业的并购规模不断扩大。2019年1月至9月,共发生并购173起,规模818.5亿元,2018年共发生并购312起,规模2557.9亿元。单个项目的并购规模呈现小型化趋势,这在一定程度上反映了小型房地产企业并购风险的增加。房地产行业的过度集中将导致该行业“寡头”的形成。他们控制房地产行业数量和价格的能力将继续提高。由于自身在资金和资源上的优势,可以适应不同情况下的宏观调控政策,在家怎么能赚钱,在一定程度上削弱房地产调控政策的效果。

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资料来源:风同策研究所编制

(3)房地产投资的下降趋势将导致供应进一步下降

截至2019年10月,中国商品房和商品房销售面积分别为4.93亿平方米和2.24亿平方米,均低于2014年开始放松监管时的水平(商品房和住宅库存面积分别为5.44亿平方米和3.59亿平方米)。房地产市场的投资和库存之间有很强的相关性。通过互相关定量分析可以看出,房地产市场的存量落后于房地产开发投资约1.5-2年(见图2),也就是说,房地产开发投资的下降趋势将导致未来1.5-2年的存量水平较低。

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图1房地产开发投资与商品房销售面积的关系

资料来源:风同策研究所编制

(4)中国目前也面临着住宅用地供应短缺的问题/s2/]

从长期来看(1998-2017年),中国城市人口与建成区高度相关,相关系数达到99.6%。根据城市化和人口发展趋势,预计2030年中国建成区面积将达到77346.09平方公里,比2017年增加21120.71平方公里,每年增加1624.67平方公里。从2008年到2017年,居住用地在建成区的比例保持在31%左右。根据这一比例,今后每年将增加503.65平方公里的居住用地。自本轮调控以来,2015年至2017年住宅用地年均增长仅为398.74平方公里,远低于市场需求水平。根据以往的法律,2019年至2030年土地市场的总供应量将低于市场需求,缺口为24.8亿平方米。

(5)供应不足将影响房价稳定

从近十年(2005-2019年)来看,70个城市商品房价格指数与土地购买面积和房地产开发投资的增长率有着较为明显的关系,相关系数分别达到60.5%和40.8%。一般来说,土地购买面积增长率较低的年份也是房地产开发投资增长率下降的年份,即土地供应量相对较小的年份。从过去的规律来看,70个城市的商品住宅价格在平均土地购买面积达到负增长底部后7-11个月将大幅上涨10%以上,这可以理解为供给不足导致的价格上涨。2019年1月至9月,征地面积增长率为-20.2%,较过去三年有所下降。从供给不足引起的价格上涨规律来看,未来4-8个月价格上涨的压力很大。

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图2 70个城市土地购买面积、房地产开发投资与房价指数的关系

资料来源:风同策研究所编制

4。供应方监管的重点是供应结构,“逐市政策”应适用于特定城市

(1)房地产开发投资应侧重于结构性问题

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中国房地产开发投资存在结构性问题。尽管房地产开发投资总体下降,但一些地区的投资增长率仍然相对较高,尤其是在与人口状况不匹配的情况下。2019年1月至9月,西部房地产开发投资同比增长16.2%,而东部仅增长8.6%。中国西部的房地产投资增长率远远高于东部。这一现象自今年2月以来一直持续。从7月份开始,中部地区的房地产投资开始超过东部地区。根据这一趋势,未来几个月中西部地区房地产开发投资的增速仍将高于东部地区。

就人口结构而言,东部地区人口基数大,2018年达到5.38亿,占全国总人口的38.52%。中部地区人口为3.71亿,占26.6%。西部地区人口3.8亿,占27.2%。2010年至2018年,东部地区常住人口的总体增长率较高,超过了全国平均水平(4.06%),而中部和西部地区的总体增长率低于东部地区,少数民族相对集中的一些省份除外,因为它们的基础较小,增长率明显较高。如果中西部地区过度投资,广告联盟怎么赚钱,仍然存在供过于求的风险(见表5)。如果东部地区的投资放缓,可能会导致供应不足和房价上涨的压力。

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资料来源:风同策研究所编制

(2)土地市场供应与人口不匹配

根据城市出售的土地规划建筑面积和出售的商品房两个数据,可以计算出城市潜在住房供应量的增减。自2016年(2019年9月)颁布本轮调控政策以来,土地供需缺口比例最高的25个城市中,有15个位于中西部地区,15个位于三线和四线城市。这些城市的人口支持也相对薄弱。人才安置政策导致的人口增长相对明显的Xi、郑州除外,其他城市的常住人口整体增长率相对较低,甚至乌鲁木齐市的常住人口也大幅下降。相比之下,东部一线城市和核心二、三线城市的土地供需比例为负,这意味着这些地区的供给明显小于需求,特别是深圳、广州、佛山、青岛、合肥、厦门、泉州等常住人口大增的城市(见表6)。

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资料来源:同策研究所中指校对

(3)土地市场供应存在结构性问题

从土地供应结构来看,我国土地供应中非居住用地供应明显偏高,导致居住用地供应相对紧张。不合理的土地供应给商品房销售带来很大压力。从表7可以看出,2019年10月中国一线城市商品房周期达到47.21个月,上海商品房周期超过100个月。

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资料来源:同策研究所中指校对

房地产调控不是抑制房地产市场的发展,而是使房地产市场的发展相对可控,适应经济发展的整体水平,协调供求关系。从长远来看,这也将促进中国经济的健康和可持续发展。今年7月30日的政治局会议重申了“没有投机空间”的立场。早在去年的全国住房和城市建设会议上,住房和建设部相关负责人就表示,2019年房地产市场的目标是“稳定地价、房价和预期”,促进房地产市场稳定健康发展。因此,“稳定”是房地产市场健康发展的重要标准,在家用电脑怎么赚钱,供给侧监管是房地产市场稳定的基础。因此,供应方监管应注意以下几个方面:

(1)通过供需结合的调控方式促进房地产市场健康发展

需求侧调控因其操作简单、见效快,往往是房地产调控的主要手段。然而,需求侧监管很容易导致买家主动回避。单一的需求侧监管也可以让买家对房价的预期越来越高,从而使监管越来越困难。无论从短期还是长期来看,中国的房地产需求仍然处于相对较高的水平。仅仅抑制需求不能从根本上解决问题。实践证明,供需结合的调控模式更加有效。确保房地产开发投资的合理增长,坚持限制购买和贷款是这一监管理念的具体体现。只有当供应稳定时,我们才能确保房价的稳定,从而确保预期和土地价格的稳定。供求调节相结合可以实现房地产业的健康发展。

(2)适度保持土地供应的增长,改善土地和住房供应结构

我们要继续贯彻“以城为本”的方针。适当增加人口净流入城市的土地供应,特别是规划建设用地面积与近年出售商品住宅供需缺口明显为负的地区。同时,土地供应的步伐应严格按照住房和建设部的要求进行调整。

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中国需要逐步改变以工商业用地为主的土地供应结构,特别是在人口大量涌入的大中城市,合理增加住宅用地供应,这符合住房和建设部的土地供应精神。同时,我们应该加快出租房屋的供应。鼓励企业在不改变商品房性质的情况下,将暂不出售的商品房改造为长期租赁公寓、人才公寓或其他形式的租赁住房。一方面,商品房销售将被引导;另一方面,住宅供应将扩大,一举两得,问题将从供应方面得到解决。

(3)住房企业正常融资的合理解决方案

目前,住房企业融资全面收紧,特别是在中国银行保险监督管理委员会发布《关于巩固乱控成果、推进合规建设工作的通知》(中国银行保险监督管理委员会[[2019]23号)后,住房企业融资进入强调控阶段,信托、基金等金融机构全面收紧住房企业融资。打击住房企业非法融资是绝对正确的,但也应满足住房企业正常合理的融资需求,确保适当的投资水平。我们应该积极响应中央政府的“一城一策”和“一城一策”政策。支持人口持续流入、产业基础良好的大中城市房地产项目合理、必要的融资需求。对于人口持续外流、工业基础薄弱的萎缩城市,应严格控制资金流入,甚至加强监管。还应积极支持与国家政策支持的关键领域相关的房地产项目,如长期租赁公寓和与将现有商业地产转变为租赁住房相关的项目。

(4)保持房地产投资的合理增长

保持房地产投资的合理增长,不仅是供给方监管理念的体现,也是房地产业持续健康发展的前提。中国仍处于快速城市化阶段。未来十年将有超过两亿人陆续进入这座城市。住房需求仍有空间。除住房外,还需要相应的商业、工业和其他支持资源。从房价的角度来看,房地产投资增长率的持续下降将导致供给下降,供需失衡将导致房价上涨的压力,这与当前“稳定地价、房价和预期”的政策背道而驰。即使从住宅投资的“倒U”发展规律来看,住宅投资也将保持在一定水平,直到城市化率达到75%,而住宅投资比例只有在达到高城市化率阶段才会开始下降。因此,保持房地产投资的合理增长具有重要意义。

(5)加强房价预期管理

预期管理是稳定房价、地价和预期的重要措施。预期稳定性可以稳定市场波动,稳定当前地价,减少投机利润空间,什么生意最赚钱,抑制市场投机,降低房屋投资属性,实现不投机的政策目标。在总需求没有明显下降的情况下,稳定的预期离不开供给侧,保持房地产开发投资的合理稳定增长是供给侧调控的重要手段之一。同时,不把房地产业作为短期经济刺激手段,意味着房地产业必须实现与整体经济的长期协调发展,防止出现戏剧性的发展模式,这也将稳定当前房地产市场的预期。

(6)积极构建和完善房地产市场长效机制[/s2/]

从发达国家的经验来看,房地产市场的长期稳定离不开基本的法律制度。因此,建立长效监管机制意义重大。长期机制也是中国房地产业长期健康发展的基本保证,中国房地产业现已进入试点阶段。从长期调控设计机制来看,需要注意以下四点:

首先,要将供给侧监管理念融入长效机制,利用供需结合实现房地产市场的长期健康稳定发展。

第二,建立房地产市场多元化的住房供应体系。鉴于不同地区住房价格和收入水平的巨大差异,应建立包括商品房、公租房、经济适用房在内的四位一体的住房供应体系。

第三,完善数据系统,有效监管市场。加强相关数据监管,加强数据审计的横向和纵向相关性,严格数据质量检查,严格控制统计舞弊、欺诈行为。

第四,依托法律政策的基本功能,逐步完善房地产市场监管的相关法律制度。理清政府与市场的关系有利于形成长期稳定的预期,对房地产市场的稳定发展具有重要意义。(中信经纬应用)

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